Your First Home: в Англию возвращаются equity loan — 20% от государства при депозите 2,5%. Разбираем новую схему и все способы купить жильё дешевле

Главная жилищная новость осени: государство возвращается на рынок помощи покупателям первого жилья с деньгами, а не только гарантиями. Схема называется Your First Home, анонс опубликован на GOV.UK 26 сентября, а окончательные параметры объявят в бюджете в октябре. Разбираем, что уже известно, что известно из опыта предыдущей версии — и чем пользоваться, пока новая схема не заработала.

Что такое Your First Home и как это будет работать?

Конструкция из трёх частей: вы вносите депозит от 2,5% цены, государство добавляет equity loan — заём на 20% стоимости жилья, обеспеченный долей в нём, — а на остальное берётся обычная ипотека. Работать схема будет только на новостройках у застройщиков-участников: девелоперы при входе в программу обязаны внести свой взнос. На старте у equity loan будет беспроцентный период, и, по расчётам правительства, ежемесячный платёж выйдет на сотни фунтов ниже, чем по ипотеке на 95%. Будут два ограничителя: потолок дохода домохозяйства и локальные потолки цен — конкретные цифры, стоимость участия и дату запуска объявят в бюджете. Претендовать смогут покупатели первого жилья в Англии.

Чему научила Help to Buy — и о чём молчат буклеты?

Предыдущая версия — Help to Buy: Equity Loan — работала с 2013 по 2023 год и помогла сотням тысяч семей, но оставила три урока, которые стоит помнить и с новой схемой. Первый: беспроцентный период заканчивается, и дальше на заём начисляется плата, растущая с годами, — считать надо не первый год, а весь горизонт. Второй: государство даёт не сумму, а долю. Возвращать придётся 20% от цены жилья на момент продажи: подорожал дом — вырос и долг. Третий: новостройки у участвующих застройщиков нередко продаются с наценкой к вторичному рынку, и независимая оценка перед покупкой — не паранойя, а гигиена. Ничего из этого не отменяет пользы схемы — это лишь честная инструкция по эксплуатации.

Что доступно уже сейчас: доля, скидка или выкуп у совета

Пока Your First Home ждёт бюджета, в Англии работают три больших государственных механизма. Shared Ownership — покупка доли от 10% до 75% стоимости с арендной платой за остаток и правом докупать долю постепенно; жильё всегда leasehold, к платежу добавляются service charge, зато входной депозит считается от доли, а не от всей цены. First Homes — новостройки со скидкой 30-50% от рынка для покупателей первого жилья с доходом до £80 000 (в Лондоне до £90 000); советы первые три месяца продаж могут отдавать приоритет местным жителям и key workers, а скидка сохраняется для следующего покупателя навсегда. Right to Buy — выкуп муниципального жилья арендаторами с 3-летним стажем: скидка от 35% для домов и от 50% для квартир, но региональные потолки после реформы 2024 года скромные — от £16 000 в Лондоне до £38 000 максимум. Есть и Rent to Buy — аренда со сниженной платой, чтобы накопить на депозит.

Как копить на депозит с доплатой государства?

Lifetime ISA — самый недооценённый инструмент из всех. Открыть счёт можно с 18 до 40 лет, класть до £4 000 в год, и государство добавляет 25% сверху — до £1 000 в год живыми деньгами. За десять лет дисциплины это до £10 000 государственной доплаты к вашему депозиту. Тратить можно на первое жильё (по правилам счёта — до установленного лимита цены, сейчас £450 000) или оставить до пенсии; снятие на другие цели наказывается штрафом, так что это счёт именно под депозит. Если планируете покупку хотя бы через год — LISA стоит открыть сегодня: бонус начисляется на взносы каждого налогового года.

А если депозит совсем маленький уже сейчас?

Ипотеки с депозитом 5% никуда не исчезали: правительство сделало гарантийную схему для банков по таким кредитам постоянной, закрепив доступность ипотек с высоким LTV, а отдельные банки после реформы правил кредитования расширили лимиты для покупателей первого жилья. Платёж по 95%-ной ипотеке выше, чем по схемам с equity loan, — ровно поэтому Your First Home и обещает экономию, — но ждать никого не заставляют. Застройщики со своей стороны предлагают собственные пряники: оплату stamp duty, юристов, мебельные пакеты, скидки за резервирование. Правило одно: любой «подарок» застройщика проверяйте против цены — щедрость нередко зашита в неё же, и банк-оценщик может оценить квартиру ниже прайса.

Что делать прямо сейчас — по шагам?

Если покупка в планах на ближайшие годы: откройте Lifetime ISA и положите первый взнос — бонус этого налогового года не вернётся; посчитайте себя под действующие схемы — Shared Ownership и First Homes не требуют ждать бюджета; следите за октябрьским бюджетом — там объявят потолки дохода и цен Your First Home, и мы разберём их в день публикации. Где в Лондоне жильё реально доступнее — мы считали по официальной статистике, а почему пустующие дома скоро вернут на рынок — в разборе жилищной реформы.