Rent repayment order: как вернуть с арендодателя до двух лет аренды

Арендатор в Англии может потребовать назад деньги, которые уже заплатил за жильё, — и не символическую сумму, а до двух лет аренды. Инструмент называется rent repayment order (RRO), решение по нему принимает трибунал, и для обращения не нужно, чтобы арендодателя до этого кто-то осудил или оштрафовал.

Что такое rent repayment order?

Это решение трибунала, по которому арендодатель возвращает жильцу уплаченную аренду — до двух лет. Смысл инструмента руководство GOV.UK формулирует прямо: удержать арендодателей от нарушений и дать жильцу возможность действовать самому, не дожидаясь, пока к делу подключится совет.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

Правила изменились с 1 мая 2026 года. По нарушениям, совершённым до этой даты, действует прежний порядок: потолок — один год аренды, и подать заявление нужно в течение года с момента нарушения.

За какие нарушения можно потребовать деньги?

Список закрытый — в нём десять пунктов. Среди них: сдача жилья без обязательной лицензии HMO (статья 72(1) Housing Act 2004), сдача без лицензии обычного дома (статья 95(1) того же закона), невыполнение improvement notice (статья 30(1)) и prohibition order (статья 32(1)), незаконное выселение и травля жильца (Protection from Eviction Act 1977), применение силы для проникновения в жильё (статья 6(1) Criminal Law Act 1977), нарушение banning order (статья 21 Housing and Planning Act 2016).

Три пункта касаются злоупотреблений основаниями для выселения — статья 16J Housing Act 1988: умышленное или безрассудное использование ложного основания, сдача или реклама жилья в течение двенадцати месяцев после выселения под предлогом «въезжаю сам» или «продаю», а также длящееся нарушение требований реформы аренды.

Кто имеет право подать заявление?

Четыре условия сразу. Вы были арендатором в частном секторе; вы считаете, что сможете доказать одно из перечисленных нарушений; нарушение произошло, пока вы снимали это жильё; с момента нарушения прошло не больше двух лет.

Важные уточнения из руководства. Арендодателя не обязаны были осудить или оштрафовать. Неважно, как и кому вы платили — наличными, переводом, авансом, через агента. Жить в этой квартире на момент обращения не нужно. А вот ту часть аренды, которую за вас платили Housing Benefit или Universal Credit, вернуть нельзя: по ней обращаться вправе только совет.

Сколько можно вернуть?

Потолок — аренда за два года, но считается он по-разному. Для разовых нарушений (незаконное выселение, насильственное проникновение, злоупотребление основанием для выселения) берут два года аренды, заканчивающихся датой нарушения. Для длящихся — отсутствие лицензии, невыполнение предписания, сдача при действующем banning order — считают аренду за период, пока нарушение продолжалось.

Итоговую сумму назначает трибунал, и на неё влияет поведение арендодателя. В списке «плохого поведения» руководство прямо называет затянутый ремонт при известной арендодателю сырости и плесени, протечках, сломанном отоплении, насекомых и грызунах, а также непереданные жильцу документы: сертификаты по газу и электрике, EPC, письменное изложение условий, сам договор.

К кому предъявлять требование?

Ответчиком может быть арендодатель — непосредственный, вышестоящий или компания, а также директор, управляющий или другое должностное лицо компании-арендодателя. Леттинг- или управляющего агента ответчиком указывать нельзя: к ним RRO не применяется, даже если деньги вы переводили именно им.

Если жильё сдано по схеме rent-to-rent, требование можно предъявить любому звену цепочки или всем сразу. Когда трибунал признаёт нарушение за несколькими ответчиками, они отвечают солидарно: с каждого можно требовать всю сумму.

Как проходит разбирательство?

Заявление подаётся по форме RRO1 в First-tier Tribunal (Property Chamber). Трибунал подтверждает получение и выставляет пошлину за подачу; позже, если назначено слушание, добавляется пошлина за него. Размеры указаны в разделе 10 формы RRO1; на пошлину можно получить льготу. Заявители по одному договору платят одну пошлину, по разным договорам в том же доме — каждый свою.

Дальше трибунал рассылает directions: заявитель готовит свой комплект документов, арендодатель — ответный, заявитель вправе возразить. Доказывать нарушение целиком — задача жильца, и стандарт здесь уголовный: вне разумных сомнений. Слушание ведёт судья с одним или двумя непрофессиональными членами. Решение обычно присылают письмом в течение четырёх недель.

Что ответит арендодатель?

У него есть защиты, и при их доказанности заявление отклонят. По лицензии это полная защита с даты подачи заявки на лицензию — вернуть можно только за время до неё; действовавший всё время Temporary Exemption Notice; «уважительная причина». У вышестоящего арендодателя добавляются ещё две: он не знал и не мог разумно знать, что жильё требует лицензии, и что он предпринял все практически возможные шаги.

Что делать, если деньги не пришли?

На выплату трибунал обычно даёт арендодателю не больше 28 дней с даты решения. Если срок прошёл, решение трибунала переводят в исполнимое решение окружного суда (CCJ) — за это пошлина не берётся. Дальше можно по форме N322A привлечь судебных приставов.

Подача заявления не основание для выселения: арендодатель не вправе выселить вас за то, что вы обратились за RRO. Помочь с подготовкой и представительством берутся некоммерческие Justice for Tenants, Flat Justice и Safer Renting — их вознаграждение платится только при успехе. За общей консультацией руководство отправляет в Shelter, Citizens Advice, профсоюз жильцов или совет.

Если спор начинается с того, что у дома нет обязательной лицензии, сначала стоит разобраться, попадает ли ваше жильё под лицензирование: какие дома в Англии обязаны иметь лицензию HMO.