Permitted development: что можно построить в Англии без разрешения совета

Пристройка на кухню, кабинет в глубине сада, новый забор вместо провалившегося — в Англии это не всегда поход в совет за разрешением. Часть работ разрешена заранее: это называется permitted development, права на застройку по умолчанию. Но у них жёсткие границы в метрах, и один лишний метр превращает законную пристройку в объект для enforcement notice.

Важная оговорка с самого начала: всё, что ниже, касается домов (houses) в Англии. На квартиры и мезонеты эти права не распространяются вовсе, и владельцу квартиры разрешение нужно практически всегда.

Какую пристройку можно построить без разрешения?

Одноэтажную сзади — до четырёх метров вглубь для отдельно стоящего дома и до трёх метров для любого другого. Высота такой пристройки не может превышать четырёх метров.

Есть и расширенный вариант, «larger home extension»: восемь метров для отдельно стоящего дома и шесть для остальных. Он требует prior approval — предварительного согласования с советом, во время которого соседей уведомляют и дают им возможность возразить. На охраняемых землях этот расширенный вариант не работает вовсе.

Пристройка выше одного этажа — отдельная история: она не может выходить за заднюю стену больше чем на три метра и не должна оказаться ближе семи метров к границе участка напротив задней стены, а скат крыши нужно по возможности повторить за домом.

Боковая пристройка — только одноэтажная, не выше четырёх метров и шириной не более половины ширины первоначального дома.

Какие ограничения действуют для любой пристройки?

Три, и они срезают больше проектов, чем метраж. Первое: высота не может быть больше самой высокой точки существующей крыши. Второе: карниз пристройки не может быть выше существующего карниза, а в пределах двух метров от границы участка высота по карнизу не может превышать трёх метров. Третье, самое недооценённое: застройками и другими постройками можно занять не более половины площади земли вокруг первоначального дома. «Первоначальный» — это дом в том виде, в каком он был построен или существовал на 1 июля 1948 года, а не в том, в каком вы его купили. Пристройка предыдущего владельца уже съела часть вашего лимита.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

Нужно ли разрешение на садовый домик или кабинет в саду?

Обычно нет, если уложиться в габариты. Постройка должна быть одноэтажной, с карнизом не выше 2,5 метра, общей высотой до четырёх метров при двускатной крыше и до трёх метров при любой другой. Но если она стоит в пределах двух метров от границы участка, предельная высота падает до 2,5 метра целиком — это главная ловушка узких британских садов.

Дальше запреты: ничего нельзя ставить перед стеной, образующей главный фасад дома; веранды, балконы и приподнятые платформы под эти права не попадают, а платформа не может быть выше 0,3 метра. Та же половина площади участка считается вместе с пристройками. В национальных парках, Броудс, AONB и объектах Всемирного наследия постройки, бассейны и контейнеры дальше двадцати метров от дома ограничены десятью квадратными метрами суммарно. А в границах участка памятника архитектуры (listed building) разрешение нужно на любую хозпостройку.

А забор и садовая стена?

Здесь всего два числа, но перепутать их дорого. Рядом с дорогой, по которой ездят машины, или с её тротуаром забор, стена или ворота не могут быть выше одного метра. В остальных местах — не выше двух метров. Если конструкция уже выше нормы, её высоту просто нельзя увеличивать.

Права не действуют, если участок или сама граница связаны с listed building: ни сам дом, ни территория при нём, ни общая граница с соседним памятником или его территорией. В заповедных зонах (conservation areas) разрешение может понадобиться даже на то, чтобы забор или стену снести.

Что отменяет эти права?

Два механизма, которые нужно проверять до покупки материалов. Article 4 direction — решение совета, отменяющее права на застройку на конкретной территории. И planning condition — условие в ранее выданном разрешении, часто встречающееся у новостроек и перестроенных домов. Отдельно: дома, созданные переустройством или по правам на смену назначения, этих прав обычно лишены. Охраняемые земли (Article 2(3) designated land) — заповедные зоны, AONB, Броудс, национальные парки и объекты Всемирного наследия — требуют разрешения на все боковые пристройки и на все задние пристройки выше одного этажа.

Как подстраховаться и что будет, если построить без разрешения?

Подстраховка называется lawful development certificate. GOV.UK описывает её так: обратиться в местный орган планирования может кто угодно, чтобы получить решение о законности существующего или планируемого использования либо застройки. Сертификат бывает двух видов — на существующее по статье 191 и на планируемое по статье 192 Town and Country Planning Act 1990. К заявлению прикладывается соответствующая пошлина; её размер и срок рассмотрения стоит уточнить в своём совете.

Цена ошибки описана на GOV.UK коротко и недвусмысленно: за работы, выполненные без нужного разрешения, вам могут вручить enforcement notice с требованием вернуть всё как было. Игнорировать такое уведомление незаконно, обжаловать — можно. Поэтому перед стройкой есть смысл связаться со своим local planning authority через совет: именно там и проверяют, укладывается ли проект в права на застройку.