Party wall: когда о ремонте нужно письменно предупредить соседа

Снести перегородку между кухней и гостиной можно и без разговоров с соседями. А вот врезаться в стену, которая стоит на границе двух домов, надстроить её или копать рядом с фундаментом соседнего здания — нельзя без письменного уведомления. Это требование Party Wall etc. Act 1996, и действует оно в Англии и Уэльсе; в Шотландии правила другие.

Что такое party wall и чем она отличается от забора?

Party wall — это стена, стоящая на земле двух или более владельцев. Она может быть частью здания, а может и не быть: садовая стена между участками тоже считается party wall. А вот деревянный забор — нет, на него закон не распространяется.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

Отдельно существует понятие party structure — перекрытие или другая конструкция, разделяющая части здания с разными владельцами. Для квартир в одном доме это как раз пол и потолок между ними.

И главное, о чём забывают: согласование по party wall — это не planning permission и не building regulations approval. Разрешение совета на стройку и одобрение строительных норм получают отдельно, одно другое не заменяет.

О каких работах нужно предупреждать соседа?

О трёх группах. Первая — строительство на границе участков или вплотную к ней. Вторая — работы с существующей party wall или party structure. Третья — выемка грунта ниже уровня фундамента соседнего дома и рядом с ним.

Конкретные примеры из руководства GOV.UK: возведение новой стены, врезка в общую стену, увеличение её высоты, уменьшение или углубление, снос дымоходов на общей стене, снос и перестройка самой стены.

О мелочах предупреждать не нужно: штукатурка, замена или добавление проводки и розеток, сверление под полки и шкафы под закон не попадают.

Важная деталь про права сторон: сосед не может запретить вам работы, которые не нарушают закон. Но он может повлиять на то, как и когда они будут выполнены.

За сколько месяцев подавать уведомление?

Не позднее чем за два месяца до начала работ и не раньше чем за год. Это окно установлено прямо в руководстве: notice даётся «between 2 months and a year» до старта. В уведомлении описывается, что именно вы собираетесь делать.

Устно поговорить с соседом перед этим можно и нужно, но разговор уведомления не заменяет. Любая достигнутая договорённость должна быть зафиксирована письменно.

Сколько дней есть у соседа на ответ?

Четырнадцать. В течение 14 дней сосед должен письменно сообщить, согласен он или нет. Вариантов у него три: дать письменное согласие; отказать — и тогда запускается процедура разрешения спора; направить counter notice с требованием выполнить дополнительные работы одновременно с вашими. Такой counter notice подаётся в течение месяца с момента первого уведомления, и если дополнительные работы выгодны соседу, платит за них он.

Ловушка здесь одна и она дорогая: молчание согласием не считается. Если сосед не ответил в срок, процедура разрешения спора запускается точно так же, как при прямом отказе.

Кто платит за работы и за сюрвейера?

За работы на party wall платит тот, кто их затеял. Сосед обязан разделить расходы в двух случаях: если работы понадобились из-за дефектов или из-за того, что стену не ремонтировали, и если он сам попросил дополнительные работы в свою пользу.

При споре стороны назначают сюрвейера — одного общего или каждый своего. Выступать сюрвейером в собственном деле нельзя. Если сосед отказывается или тянет с назначением, вы вправе назначить сюрвейера за него.

Сюрвейеры выносят party wall award — юридический документ, в котором записано, какие работы проводятся, как и когда, и кто сколько платит, включая гонорары самих сюрвейеров.

Можно ли оспорить party wall award?

Да, но срок жёсткий: 14 дней с момента получения документа. Апелляция подаётся в county court, нужно подать appellant's notice с объяснением, почему вы не согласны.

Что обязан соблюдать строитель во время работ?

Два правила. Не создавать соседу лишних неудобств и защищать его собственность от повреждений, а если повреждения всё же возникли — устранить их или оплатить.

Есть и встречная обязанность у соседа: он должен пускать сюрвейеров и рабочих на свою территорию в обычные рабочие часы. Предупредить его об этом нужно за 14 дней; исключение — аварийная ситуация.

Что проверить перед началом ремонта

Три вещи. Стоит ли стена, которую вы трогаете, на границе участков. Попадают ли ваши работы в перечень из руководства. И остаётся ли у вас запас в два месяца до планируемого старта — потому что уведомление, поданное за неделю, законным не станет.