Лицензия HMO: когда дом на несколько жильцов нельзя сдавать без неё

Комната в доме, где живут пять человек из разных семей и делят одну кухню, — это не просто «шеринг». По закону Англии и Уэльса это большой HMO, и арендодателю на него нужна лицензия совета. За сдачу такого дома без лицензии штраф не ограничен суммой, а жильцы могут отсудить обратно до двенадцати месяцев уплаченной аренды.

Какое жильё считается HMO?

То, где минимум три жильца из более чем одного «домохозяйства» делят туалет, ванную или кухню. GOV.UK формулирует это прямо: дом в множественном заселении — это жильё, которое снимают как минимум три человека не из одной семьи, с общими удобствами; в разговоре это называют house share.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

Домохозяйство — это один человек или родственники, живущие вместе. В семью закон включает супругов и партнёров, в том числе однополых, родственников и полуродственников (бабушки и дедушки, тёти, дяди, братья и сёстры), отчимов, мачех и приёмных детей. Трое друзей — это три домохозяйства. Пара и её ребёнок — одно.

Когда лицензия обязательна?

Когда HMO большой. Три признака должны совпасть: жильё снимают пять или более человек, образующих больше одного домохозяйства; часть или все жильцы делят туалет, ванную или кухню; хотя бы один платит аренду (или за него платит работодатель).

Но и меньший дом может требовать лицензии — это решает местный совет. GOV.UK прямо пишет: прежде чем сдавать жильё как HMO, нужно связаться с советом и проверить, нужна ли лицензия именно в этом районе. Многие районы Лондона ввели дополнительное и селективное лицензирование, и там под правило попадают даже дома на троих.

Какие условия вписаны в лицензию?

Главные — размер комнат, и они заданы не советом, а постановлением 2018 года, действующим с 1 октября 2018 года. Спальня на одного человека старше 10 лет — не меньше 6,51 кв. м. На двоих старше 10 лет — не меньше 10,22 кв. м. На одного ребёнка младше 10 лет — не меньше 4,64 кв. м. Комнату площадью меньше 4,64 кв. м нельзя использовать как спальню вообще.

В лицензии также указывается максимальное число людей в каждой комнате, и превышать его нельзя. Отдельно GOV.UK перечисляет обязанности держателя лицензии: дом должен подходить по размеру и удобствам для заявленного числа жильцов; управляющий — сам владелец или агент — должен быть признан «fit and proper», то есть без судимостей и нарушений жилищного законодательства; ежегодно в совет отправляется свежий газовый сертификат; устанавливаются и поддерживаются пожарные извещатели; по запросу предоставляются сертификаты безопасности на все электроприборы.

ADV · A003Сделаем сайт для мастера и самозанятого за £219Клиенты видят ваши работы и цены и пишут сразу в мессенджер. Готов за 3 дня, £219 вместо £438.Разместить рекламу

Совет вправе добавить свои условия — например, потребовать поднять уровень удобств. Если арендодатель с условием не согласен, он может обжаловать его в First-Tier Tribunal.

На какой срок выдают лицензию?

Максимум на пять лет, и продлевать её нужно до истечения срока. На каждый HMO нужна отдельная лицензия: один документ не покрывает два дома. Размер пошлины устанавливает совет, поэтому он разный от района к району. Подавать заявление должен сам владелец, но управляющий агент может сделать это за него.

Что грозит за дом без лицензии?

Неограниченный штраф — GOV.UK называет именно эту формулировку: unlimited fine за сдачу нелицензированного HMO. «Неограниченный» означает, что верхнего потолка у суммы нет, её определяет суд.

Второе последствие бьёт по карману сильнее. Жилец большого HMO, который сдавался без лицензии, может потребовать вернуть часть уплаченной аренды через rent repayment order. По Housing and Planning Act 2016 сумма считается за период, не превышающий 12 месяцев, и не может быть больше фактически уплаченной за этот период аренды за вычетом жилищной части Universal Credit. Решение принимает трибунал, который учитывает поведение арендодателя и другие обстоятельства.

Что делать жильцу, если с домом что-то не так?

Обращаться в местный совет: именно он отвечает за соблюдение стандартов HMO и вправе заставить арендодателя устранить нарушения. В том же совете можно проверить, лицензирован ли дом вообще, — это бесплатный запрос, и с него разумно начинать.

Параллельно действуют обычные обязанности арендодателя по безопасности: ежегодная проверка газового оборудования инженером Gas Safe и копия акта в течение 28 дней, безопасная электрика и приборы, дымовой извещатель на каждом этаже, датчик угарного газа в комнате с твердотопливным прибором, доступ к путям эвакуации в любое время. Для большого HMO добавляется обязанность обеспечить пожарную сигнализацию и огнетушители.